Chọn mặt bằng sống còn trong kinh doanh nhà hàng

🔥Lợi thế vị trí là 1 lợi thế BẤT KHẢ XÂM PHẠM. Dù sản phẩm có đơn điệu, không có hoạt động marketing, cửa hàng vẫn có thể Thành Công nhờ vào vị trí tốt.
🔸 Bài viết này Brian đề cập nhiều đến ĐẶ𝐂 𝐓Í𝐍𝐇 𝐂Ủ𝐀 𝐌Ặ𝐓 𝐁Ằ𝐍𝐆 dành cho những bạn đi thuê mặt bằng để kinh doanh F&B, việc chọn mặt bằng sai khiến công việc kinh doanh của bạn khả năng thất bại cao.
⛔Brian 𝐤𝐡ô𝐧𝐠 𝐩𝐡â𝐧 𝐭í𝐜𝐡 𝐬â𝐮 đặ𝐜 𝐭í𝐧𝐡 𝐤𝐡á𝐜𝐡 𝐡à𝐧𝐠 (gần khu dân cư, trường học, văn phòng công ty, công nhân…) vì điều đó phụ thuộc vào mô hình kinh doanh và đối tượng KH bạn nhắm tới để chọn lựa phù hợp.
⛔Những mô hình nhỏ như take away, kiot. Brian sẽ không đề cập ở đây.
🔵 Những quán nào đang rơi vào 1 trong những tiêu chí bên dưới mà vẫn đang hoạt động tốt, có lợi nhuận – Brian xin chúc mừng bạn, chắc chắn quán bạn có 1 điểm gì đó mà khiến khách hàng yêu thích quay lại nhưng đừng tự mãn bạn nhé vì khi sự yêu thích giảm đi, bạn sẽ phải đối mặt với nhiều thực tại đang có. Luôn luôn học hỏi để làm mới quán mình và không làm KH nhàm chán.
𝑽ậ𝒚 𝒌𝒉𝒊 𝒄𝒉ú𝒏𝒈 𝒕𝒂 đ𝒊 𝒕𝒉𝒖ê 𝒎ặ𝒕 𝒃ằ𝒏𝒈 để 𝒎ở 𝒒𝒖á𝒏 (ă𝒏 / 𝒖ố𝒏𝒈) 𝒄𝒉ú𝒏𝒈 𝒕𝒂 𝒄ầ𝒏 𝒍ư𝒖 ý 𝒏𝒉ữ𝒏𝒈 đ𝒊ề𝒖 𝒈ì❓
𝟏. 𝐌Ặ𝐓 𝐓𝐈Ề𝐍 ĐƯỜ𝐍𝐆
🔹 Hãy thuê mặt bằng nằm ở mặt tiền đường vì nó là điểm mấu chốt để khách hàng qua lại nhìn thấy quán của bạn.
🔹 Việc đưa quán vào những con hẻm sẽ tạo nên sự thách thức không nhỏ đối với Khách Hàng trong việc tìm kiếm và lưu lượng khách hàng qua lại ở những con hẻm ít hẳn so với quán nằm ở mặt tiền đường.
𝟐. 𝐂𝐇𝐈Ề𝐔 𝐍𝐆𝐀𝐍𝐆 𝐂Ủ𝐀 𝐌Ặ𝐓 𝐓𝐈Ề𝐍 𝐓Ố𝐈 𝐓𝐇𝐈Ể𝐔 𝐋À 𝟔 𝐌É𝐓
🔹 Sự bất lợi của những quán có mặt tiền < 6m:
– Không gian quán dễ rơi vào dạng nhà hình ống: bị hẹp, kín, cảm thấy chật chội.
– Với chiều ngang < 6m, về bố cục sắp xếp cho bàn ghế hàng ngang sẽ bị hạn chế. (2 dãy bàn)
– Chiều ngang mặt tiền < 6m, việc xây dựng nhận diện thương hiệu bằng bảng hiệu sẽ giảm hiệu quả, khách hàng sẽ ít chú ý hơn vì lướt qua quá nhanh.
🔺 Ở một số khu vực trung tâm thành phố, nhiều mặt bằng rơi vào chiều ngang 4m nhưng phần lớn do quy hoạch đô thị và đặc tính khách hàng khu vực đó bù lại phần nào giới hạn của điểm yếu này (lượng khách đông, khách đi bộ nhiều, đa số hàng quán giống nhau về chiều ngang mặt bằng).
𝟑. 𝐌Ặ𝐓 𝐁Ằ𝐍𝐆 𝐍Ằ𝐌 Ở 𝐆Ó𝐂 𝐍𝐆Ã 𝐁𝐀 𝐇𝐎Ặ𝐂 𝐍𝐆Ã 𝐓Ư
– Nếu các bạn để ý, những mặt bằng góc ngã ba/ ngã tư luôn được các ông lớn trong lĩnh vực F&B săn đón. Điển hình là The Coffee House & Highland Coffee.
𝑁ℎữ𝑛𝑔 ư𝑢 𝑡ℎế 𝑚à 𝑐ℎỉ 𝑐ó 𝑚ặ𝑡 𝑏ằ𝑛𝑔 𝑛ằ𝑚 ở 𝑔ó𝑐 𝑛𝑔ã 𝑏𝑎/ 𝑛𝑔ã 𝑡ư 𝑐ó:
– Quán có 2 mặt tiền: lúc này hoạt động marketing outdoor được khai thác tối ưu. Có thể đón KH từ 2 mặt tiền & đón nhận lượng view về bảng hiệu, thương hiệu gấp đôi quán thông thường (1 mặt tiền)
– Thoáng & rộng là 2 từ để diễn tả quán có 2 mặt tiền, tùy vào cách bố trí & sắp xếp không gian của bạn để tối ưu nó.
– Quán ở góc luôn ấn tượng hơn với khách hàng.
🔸 Đồng hành với mặt bằng góc 2 mặt tiền là giá thuê cũng sẽ cao hơn so với mặt bằng 1 mặt tiền trong khu vực, thông thường sẽ chênh lệch giá thuê khoảng gấp rưỡi hoặc gấp đôi so với mặt bằng cùng diện tích.
👉Vì vậy, các bạn cần cân nhắc kỹ trong việc thuê các mặt bằng góc, giá thuê & lưu lượng giao thông ở 2 mặt tiền là điều các bạn cần quan tâm nhất đối với mặt bằng loại này.
𝟒. 𝐂HỌ𝐍 𝐌Ặ𝐓 𝐁Ằ𝐍𝐆 𝐓𝐑Ê𝐍 ĐƯỜ𝐍𝐆 𝟐 𝐂𝐇𝐈Ề𝐔 & ĐÔ𝐍𝐆 𝐗𝐄 𝐐𝐔𝐀 𝐋Ạ𝐈.
🔸 Cố gắng chọn cho mình những mặt bằng nằm trên con đường 2 chiều, đường lớn càng tốt và đặc biệt không có CON LƯƠN chắn ngang.
🔸 Đường 2 chiều sẽ đón nhận được khách từ 2 chiều qua lại. Khách hàng dễ dàng ghé quán mà không có nhiều trở ngại.
🔸 Đườ𝑛𝑔 1 𝑐ℎ𝑖ề𝑢 /𝑐ó 𝑐𝑜𝑛 𝑙ươ𝑛 𝑐ℎắ𝑛 𝑛𝑔𝑎𝑛𝑔 đườ𝑛𝑔 𝑠ẽ 𝑔𝑖ớ𝑖 ℎạ𝑛 𝑙ượ𝑛𝑔 𝑘ℎá𝑐ℎ 𝑔ầ𝑛 ½ 𝑣à 𝑠ẽ 𝑐ó 𝑛ℎ𝑖ề𝑢 𝑏ấ𝑡 𝑡𝑖ệ𝑛 𝑡𝑟𝑜𝑛𝑔 𝑣𝑖ệ𝑐 𝑘ℎá𝑐ℎ ℎà𝑛𝑔 đ𝑖 𝑙ố ℎ𝑜ặ𝑐 𝑡𝑟ở 𝑛𝑔ạ𝑖 𝑞𝑢𝑎𝑦 đầ𝑢 𝑥𝑒 𝑔ℎé 𝑞𝑢á𝑛.
👉 Brian chắc chắn có rất nhiều quán đang ch.ết vì đặc điểm này.
𝟓. 𝐓𝐇𝐔Ê 𝐍𝐇À 𝐇𝐎À𝐍 𝐓𝐇𝐈Ệ𝐍 𝐇𝐀𝐘 𝐓𝐇𝐔Ê ĐẤ𝐓
👉 Đây là quyết định bạn phải xác định ngay từ đầu vì nó sẽ ảnh hưởng đến chi phí bạn đầu tư cho quán & mô hình kinh doanh.
𝐓𝐇𝐔Ê 𝐍𝐇À 𝐇𝐎À𝐍 𝐓𝐇𝐈Ệ𝐍:Nhà hoàn thiện được định nghĩa có tường, mái hoặc có lầu.
🔸 Đặ𝒄 đ𝒊ể𝒎 𝒏𝒉à 𝒉𝒐à𝒏 𝒕𝒉𝒊ệ𝒏:
– Không tốn nhiều chi phí sữa chữa đầu tư, chủ yếu chi phí nằm ở décor.
– Giới hạn trong việc thiết kế do đã có khung sẵn (số tầng có sẵn)
– Giá trị thuê sẽ cao hơn so với thuê đất.
🔸 𝑵𝒉ữ𝒏𝒈 𝒍ư𝒖 ý 𝒌𝒉𝒊 𝒕𝒉𝒖ê 𝒏𝒉à 𝒉𝒐à𝒏 𝒕𝒉𝒊ệ𝒏:
– Thời gian thuê tối thiểu là 3 năm (1-2 năm đầu để thu hồi vốn) – nếu có thể thuê dài hơn càng tốt.
– Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian sửa chữa không tính tiền nhà ( thông thường sẽ là 1/2 tháng đến 1 tháng)
– Đừng đầu tư quá nhiều tiền vào phần thô (tường, trần, cột…)
– Xác định với chủ nhà những hạn mục có thể tháo dở/ đập bỏ để décor và hiện trạng mặt bằng sẽ trả lại sau khi kết thúc hợp đồng (cần ghi rõ thỏa thuận này trên hợp đồng)
– Nếu có thể hợp đồng cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
𝐓𝐇𝐔Ê ĐẤ𝐓: đất trống chưa có gì.
📌 𝑌ế𝑢 𝑡ố đầ𝑢 𝑡𝑖ê𝑛 𝑞𝑢𝑎𝑛 𝑡𝑟ọ𝑛𝑔 𝑛ℎấ𝑡 𝑐ủ𝑎 𝑣𝑖ệ𝑐 𝑡ℎ𝑢ê đấ𝑡 𝑙à 𝑔𝑖ấ𝑦 𝑝ℎé𝑝 𝑥â𝑦 𝑑ự𝑛𝑔 𝑡𝑟ê𝑛 𝑚𝑖ế𝑛𝑔 đấ𝑡 đó, 𝑐ó 𝑡ℎể 𝑥â𝑦 đượ𝑐 𝑏𝑎𝑜 𝑛ℎ𝑖ê𝑢 𝑡ầ𝑛𝑔, 𝑑ạ𝑛𝑔 𝑛ℎà 𝑛ℎư 𝑡ℎế 𝑛à𝑜, 𝑡ℎủ 𝑡ụ𝑐 𝑥𝑖𝑛 𝑝ℎé𝑝 𝑟𝑎 𝑠𝑎𝑢 – 𝑦ê𝑢 𝑐ầ𝑢 𝑐ℎủ đấ𝑡 ℎỗ 𝑡𝑟ợ 𝑡𝑟𝑜𝑛𝑔 𝑣𝑖ệ𝑐 𝑥𝑖𝑛 𝑔𝑖ấ𝑦 𝑝ℎé𝑝 𝑥â𝑦 𝑑ự𝑛𝑔.
🔸 Đặ𝒄 đ𝒊ể𝒎 𝒕𝒉𝒖ê đấ𝒕:
– Chi phí đầu tư cho việc thuê đất sẽ cao hơn so với nhà hoàn thiện vì bạn phải xây dựng mới hoàn toàn.
– Hiện tại có rất nhiều phương án cho việc xây dựng như: nhà thép tiết kiệm chi phí và tháo dở dễ dàng.
– Đối với thuê đất, do chi phí mặt bằng thấp nên bạn sẽ dể dàng đạt được điểm hòa vốn & có lợi nhuận ngay từ trong thời gian đầu nhưng bù lại thời gian hoàn vốn cũng sẽ lâu hơn thuê nhà do chi phí đầu tư ban đầu cao.
🔸 𝑵𝒉ữ𝒏𝒈 𝒍ư𝒖 ý 𝒌𝒉𝒊 𝒕𝒉𝒖ê đấ𝒕:
– Thời gian tối thiểu cho thuê đất là 5 năm. Tốt nhất để thuê 1 miếng đất là 10 – 15 năm.
– Cố gắng đàm phán trong 2-3 năm đầu không tăng giá thuê (dự trù hoàn vốn trong 2 – 3 năm đầu)
– Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian đầu xây dựng không tính tiền thuê ( thông thường sẽ là 1 tháng)
– Ràng buộc trên hợp đồng việc nếu lấy lại mặt bằng sớm sẽ đền cọc & đền chi phí xây dựng khấu hao theo thời gian ký hợp đồng – thuê 1 bên thiết kế xây dựng thứ 3 để làm quán và có hợp đồng & nghiệm thu & quyết toán rõ ràng để có cơ sỏ pháp lý nếu có tranh chấp vấn đề lấy mặt bằng sớm hơn thời hạn hợp đồng.
– Hợp đồng cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
𝟔. 𝐂𝐇Ỗ ĐỂ 𝐗𝐄 𝐊𝐇Á𝐂𝐇: đây là yếu tố tiên quyết bắt buộc phải tính tới khi thuê mặt bằng. Nó quyết định đến công suất bán hàng tại quán của 1 cửa hàng.
🔥𝑉ậ𝑦 𝑁ế𝑢 𝑞𝑢á𝑛 𝑘ℎô𝑛𝑔 𝑥ử 𝑙ý đượ𝑐 𝑏ã𝑖 𝑥𝑒 𝑐ℎ𝑜 𝑘ℎá𝑐ℎ ℎà𝑛𝑔 𝑡ℎì đ𝑖ề𝑢 𝑔ì 𝑠ẽ 𝑥ả𝑦 𝑟𝑎?
Brian sẽ đưa ra 1 ví dụ để bạn hiểu được nó quan trọng như thế nào:
Ví dụ: bạn mở ra 1 quán mà sức chứa 100 – 150 người. Ngày khai trương bạn đón 100 khách cùng 1 thời điểm và khách đều đi xe máy & 2 người đi chung 1 chiếc xe thì sẽ có ít nhất 50 chiếc xe cần gửi của khách. Bạn cứ tưởng tượng 50 chiếc xe cần giữ thì làm sao giải quyết được bãi xe cho quán?
Và nếu 1 quán có diện tích lớn mà chúng ta không có bãi xe chỉ để được 10 – 20 chiếc thì không khác nào bạn tự đuổi khách của mình.
🔸 Một bài học kinh nghiệm, ở những quán lớn như The Coffee House, vì sao Brian nói về TCH vì TCH xây dựng không gian quán dành cho khách hàng ngồi lại làm việc và học tập là chính vì vậy nhu cầu bãi xe của TCH rất lớn. TCH luôn cố gắng xử lý bãi xe một cách tốt nhất: tạo không gian giữ xe trước quán, thuê bãi xe kế bên quán, dành riêng tầng trệt để giữ xe máy.
𝐍𝐇Ữ𝐍𝐆 Đ𝐈Ể𝐌 𝐂Ầ𝐍 𝐓𝐑Á𝐍𝐇 𝐊𝐇𝐈 Đ𝐈 𝐓𝐇𝐔Ê 𝐌Ặ𝐓 𝐁Ằ𝐍𝐆:
Đ𝑰Ể𝑴 𝟏: 𝑻𝒓á𝒏𝒉 𝒎ặ𝒕 𝒃ằ𝒏𝒈 𝒏ằ𝒎 𝒕𝒓ê𝒏 𝑸𝑼Ố𝑪 𝑳Ộ.
🔺 Khách chia làm 2 dạng khách: khách trung thành & khách vãng lai:
– Khách trung thành phần lớn rơi vào khu dân cư, khu vực họ đang sinh sống, khách sẽ có thói quen sử dụng dịch vụ ăn uống gần nơi mình sinh sống.
– Khách vãng lai phần lớn họ di chuyển qua lại, tiện đường ghé vào.
🔸Đối với những mặt bằng nào nằm trên trục quốc lộ phần lớn khu dân cư sẽ không có nhiều, đa số sẽ rơi vào nhóm khách vãng lai.
🔸Khách vãng lai, chúng ta khó (khó chứ ko phải là không thể) biến họ thành khách hàng trung thành – vẫn tồn tại những quán cơm/ quán ăn dọc quốc lộ có lượng khách đông và luôn là nơi dần chân của xe khách, xe tải… nhưng để xây dựng được lượng khách hàng ổn định như vậy cần 1 quá trình rất dài kiên trì hoạt động. Có 1 điểm các bạn hãy để ý ở những thương hiệu lớn hầu như không có quán đặt trên Quốc Lộ.
👉 Vì vậy, đừng đặt chúng ta vào tình huống thách thức như vậy trừ khi bạn muốn chứng tỏ 1 điều gì đó với thế giới.
Đ𝑰Ể𝑴 𝟐: 𝑲𝒉ô𝒏𝒈 𝒏ê𝒏 𝒔𝒂𝒏𝒈 𝒍ạ𝒊 𝒒𝒖á𝒏 𝒄ủ𝒂 𝒏𝒈ườ𝒊 𝒌𝒉á𝒄.
🔸 Có rất nhiều lý do để lý giải cho việc sang quán : đi nước ngoài, vợ đẻ, chuyển công tác, nhiều việc quản lý không nổi… nhưng thực tế chung quy về 95%- 99% phần lớn rơi vào trạng thái 𝒌𝒊𝒏𝒉 𝒅𝒐𝒂𝒏𝒉 𝒕𝒉𝒖𝒂 𝒍ỗ.
🔸Trong vấn đề kinh doanh thua lỗ này sẽ có nhiều lý do:
– Vị trí đó không tốt (có thể rơi vào những tiêu chí Brian chia sẻ ở trên)
– Không tìm được khách hàng (khu vực vắng)
– Đồ ăn không ngon
– Phục vụ không tốt
Theo quan điểm của Brian, ở những quán đó xuất hiện một thứ mà Brian hay gọi nó là cái Huông (cái dớp).
– Và đôi khi tâm lý những người khách hàng qua lại đã ăn uống ở quán cũ thì bản thân họ cũng sợ quay lại vị trí đó. Điều đó hình thành trong suy nghĩ khách hàng.
– Nhiều khi chúng ta mở ra Brand mới, chúng ta cố gắng thay đổi nhưng khách hàng họ vẫn ngại vì trải nghiệm cũ.
– Một vấn đề nữa, sử dụng lại những trang bị cũ đã qua sử dụng của chủ cũ. Tâm lý người Việt là tiếc nên khi sang quán sẽ có thói quen sử dụng lại những gì chủ cũ đã sử dụng. Điều này khiến chúng ta bị bó hẹp suy nghĩ của trong việc set up quán.
Đ𝑰Ể𝑴 𝟑: 𝑲𝒉ô𝒏𝒈 𝒏ê𝒏 𝒕𝒉𝒖ê 𝒏𝒉ữ𝒏𝒈 𝒎ặ𝒕 𝒃ằ𝒏𝒈 𝒄𝒉𝒖𝒏𝒈 𝒗ớ𝒊 𝒄𝒉ủ: Chủ ở trên lầu, chúng ta ở dưới đất hoặc 1 căn nhà chia đôi: ½ cho thuê, ½ để ở.
𝑲𝒉𝒊 𝒃ạ𝒏 𝒕𝒉𝒖ê 𝒏𝒉à 𝒄𝒉𝒖𝒏𝒈 𝒄𝒉ủ 𝒔ẽ 𝒈ặ𝒑 𝒏𝒉ữ𝒏𝒈 𝒗ấ𝒏 đề 𝒔𝒂𝒖:
– Giá điện & nước không theo đồng hồ của nhà nước: sử dụng đồng hồ riêng tính mức giá riêng.
– Sự dòm ngó trong việc sữa chữa và kinh doanh của bạn: nhận ý kiến quá nhiều từ chủ nhà trong việc sữa chữa 1 thứ gì đó trong mặt bằng thuê.
𝐍𝐇Ữ𝐍𝐆 𝐍𝐆ƯỜ𝐈/ 𝐁Ộ 𝐏𝐇Ậ𝐍 𝐂Ầ𝐍 𝐂𝐇Ú Ý 𝐊𝐇𝐈 Đ𝐈 𝐓𝐇𝐔Ê 𝐌Ặ𝐓 𝐁Ằ𝐍𝐆
𝟏. 𝐇à𝐧𝐠 𝐗ó𝐦: tuy là không có tác động nhiều như chủ nhà nhưng họ cũng có tầm ảnh hưởng của họ – nhóm này có thể giúp bạn nhưng cũng có thể gây khó dễ cho bạn.
🔸 Khi muốn biết tình hình khu vực đó như thế nào, tình hình an ninh thì hàng xóm sẽ đối tượng cực tốt để liên hệ tìm hiểu.
🔸 Brian khuyên các bạn khi mới bắt đầu thuê mặt bằng cần có mối quan hệ tốt với hàng xóm bằng cách qua chào hỏi, giới thiệu, nói chuẩn bị mở quán ở đây, có gì nhờ họ hỗ trợ, khai trương có thể mời free 1 món gì đó.
🔸Thường xuyên hỏi thăm tạo nên sự thân thiện với người đó trong vấn đề khi xây dựng quán, tránh những trường hợp mình làm ồn trong lúc xây dựng, họ báo công an xuống kiểm tra giấy tờ.
𝟐. 𝐂ơ 𝐪𝐮𝐚𝐧 𝐜ô𝐧𝐠 𝐪𝐮𝐲ề𝐧:
– Khi mở quán, điều đầu tiên cần làm là đăng ký mọi giấy phép liên quan đến việc kinh doanh (giấy phép đăng ký kinh doanh, VSATTP, Hồ sơ phòng cháy chữa cháy, nguồn gốc thực phẩm, chứng từ…).
Bên cạnh đó, các bạn cần quan tâm đến các phòng trực tiếp quản lý địa bàn bạn đang kinh doanh.
𝑩ộ 𝒑𝒉ậ𝒏 𝒕𝒉ứ 𝟏: Vệ sinh an toàn thực phẩm: thông thường ở C.ông An Phường sẽ có phòng c.ông an kinh tế, anh/ chị phòng này phụ trách kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm của quán, vấn đề hợp đồng lao động, giấy phép đăng ký kinh doanh…
𝑩ộ 𝒑𝒉ậ𝒏 𝒕𝒉ứ 𝟐: Trật tự đô thị: anh/ chị thường đi tuần tra, kiểm tra lấn chiếm lòng lề đường, nếu các bạn không xử lý được bãi xe hoặc bãi xe nhỏ ở vị trí mặt bằng tốt quá vẫn muốn thuê thì các bạn nên làm việc kỹ càng với anh/ chị phòng này.
𝑩ộ 𝒑𝒉ậ𝒏 𝒕𝒉ứ 𝟑: C.ông An khu vực: thực tế trong hoạt động kinh doanh F&B (ăn uống) trừ khi bạn có nhân viên ở lại quán cần đăng ký tạm vắng tạm trú, vai trò c.ông an khu vực không sẽ thể hiện rõ khi quán xảy ra những vấn đề liên quan đ.ánh nhau, đ.ánh b.ài trong quán, hoặc những tay anh chị đến đòi này kia.
👉 Việc xây dựng mối quan hệ tốt với những bộ phận/ người mà Brian đã đề cập ở trên sẽ giúp quán hoạt động trơn tru.
🔸 Trên đây là những chia sẻ của Brian về những tiêu chí chọn lựa mặt bằng, hi vọng sẽ giúp ích cho các bạn khởi nghiệp bằng kinh doanh F&B có nhiều thông tin hơn trong việc chọn lựa cho mình mặt bằng đúng.